Posso chiedere se puoi specificare cosa intendi con locale commerciale?
Si parla di C1 (negozio) o altro? (esempio C3- laboratorio o altro?).
In questa tipologia catastale la consistenza e la superificie cat. è determinata in mq. In generale, cmq la consistenza deve essere minore o uguale alla superficie catastale. Il computo della superficie viene basato ancora oggi ai sensi della vecchia normativa 1142 del 1949. Qunado verrà finalmente applicata la nuova ci saranno dei cambiamenti e ora spiego il motivo.
La superificie che viene calcolata per questi immobili per determinare la consistenza e la sup. cat. sono ovviamente la netta, compresi anche i muri divisori interni; si aggiunge anche l'ingombro dei muri perimetrali fino a solo 50 centimetri di spessore (ossia se è 30 centimetri la considero tutta, se invece è 70 cm considero solo 50 cm), e metà di quella di divisione fra le unità fino a 25 cm (ossia se il muro con l'unità confinante è 20 cm, prenderò fino a 10 cm, se invece è di 60 cm, la metà sarebbe 30 però io prendo solo fino a 25 cm).
Ora subentra un'altra valutazione: mettiamo che il locale sia diviso catastalmente in zona di vendita e zona magazzino/accessori: nella realtà poniamo esempio siano rispettivamente 70 mq la vendita e 30 il magazzino/accessori (quali il bagno x esempio), la superficie catastale non è 100 mq, ma potrebbe essere 75 o 80 o 85 o altro mq.
No, non sto impazzendo o do i numeri a caso: purtroppo la vecchia normativa del 1949 prevede che per i locali accessori (quali la zona magazzino) siano considerati in percentuale sulla superficie reale.
Solo con l'applicazione della nuova normativa viene definito che i local iaccessori siano conteggiati al 50 % o cmq viene defintio correttamente la percentuale da applicare.
Invece oggi ancora vige che la percentuale di valutazione della superficie è stabilita da Comune a Comune ed inserita nel software che serve per presentare le pratiche di variazione catastale e il tecnico che redige le pratiche non può agire su queste percentuale che vengono date in automatico dal programma ministeriale.
Ho spiegato tutto ciò per far capire che è possibile che la superificie di 30 e 30 mq è corretta ma è possibile che non rispecchi completamente la superficie reale dell'immobile.
E' possibile, ma è solo un'ipotesi, che 25 mq siano reali perchè riferiti alla zona di vendita, ma 5 mq siano riferiti aun una percentuale della superficie di magazzino che magari nella realtà consta di 10-20-30-40-50 o anche 100 mq (non conoscendo il locale non posso dirlo con certezza).
E cmq visti i concetti di calcolo che ho detto prima, sicuramente la consistenza e la sup.cat. non coincidono con la superficie lorda.
Detto questo quindi non affidarti ciecamente alla superficie riportata in visura perchè potrebbe essere diversa da quella reale.
Inoltre la consistenza catastale e la superficie catastale non è la stessa prevista per la superficie commerciale.
Nella sua valutazione si tiene conto dellanorma UNI 10750 per cui :
"per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
- 100% delle superfici calpestabili;
- 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
- 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali."
Spero sia utile.