Come si calcolano:
La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate [es. i giardini]. Nell'accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926).
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:
Coefficiente di destinazione
Coefficiente di piano
Coefficiente di orientamento
Coefficiente di prospetto
Coefficiente di luminosità
A scopo esemplificativo, siamo un esempio dei coefficienti, utilizzando quello di destinazione:
Camere 1,00
Servizi (Cucina, bagno, ripostigli) 0,90
Corridoi, disimpegni 0,80
Logge racchiuse da tre pareti 0,50
Cantine e soffitte 0,45
Balconi scoperti 0,30
Balconi scoperti 0,25
Terrazze a livello 0,22
Giardini 0,15
Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avrannovalori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell'appartamento, la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente l'approvazione unanime dei presenti all'assemblea, essendo necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp. att. C.C.
documento facente parte integrante del contratto di vendita spesso assieme al regolamento di condominio. I millesimi (carature millesimali) rappresentano le quote di comproprietà sulle parti, impianti e luoghi comuni dei partecipanti; esse costituiscono lo strumento per ripartire le spese tra i condomini in modo unitario e calcolare le maggioranze in occasione delle delibere prese dall’assemblea. Si calcolano misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell’edificio. Oltre a quelle di proprietà vi sono le tabelle millesimali di scala, di ascensore e di riscaldamento. Il tecnico incaricato di redigerle moltiplica generalmente la superficie reale dell’unità immobiliare per dei coefficienti di riduzione o di aumento che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie; questi coefficienti generalmente vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/03/1966 che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 01/07/1926. I coefficienti utilizzati sono quelli di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto e di luminosità.