Metto già le mani avanti... la mia risposta è praticamente l'opposto di quanto è stato scritto prima...
Un contratto è un contratto ossia un vincolo giuridico dal quale nessuno (salvo espresso accordo tra le parti) può svincolarsi liberamente. La capisci da te: se entri in una pasticceria ed ordini una torta da 50 kg per i 18 anni di tua figlia il fatto che non ti venga chiesta una caparra o un anticipo non significa che il pasticcere non sia obbligato a farti trovare la torta e che tu non sia obbligato ad acquistarla. Cosa diresti se un'ora prima della festa il pasticcere ti dicesse.. ci ho ripensato.. la torta non te la faccio e siccome non ho preso la caparra non ti devo nulla e amici come prima.. . Capisci da te che non funziona così.
Il fatto che uno abbia pagato o meno una caparra o che abbia concordato una penale è irrilevante. Tanto la caparra quanto la penale sono elementi accessori del contratto. Ciò vuol dire che possono esserci come non esserci, il contratto produce i suoi effetti comunque.
L'immotivato inadempimento del contratto dà sempre come conseguenza il diritto dell'altra parte ad avere risarcito il danno. La determinazione dell'ammontare del danno è rimesso al giudice.
Caparra e penale sono - per grossa approssimazione - forme di predeterminazione del danno. Cioè le parti prima della stipula determinano l'ammontare del danno in caso di inadempimento cosicchè la parte che deve ricevere il risarcimento non è costretta ad andare in giudizio e provare il danno che ha avuto.
Nel tuo caso quindi il fatto che non abbia pagato nulla o il fatto che non sia stata concordata una penale non significa che tra una settimana non ti trovi nella buca delle lettere una ingiunzione da parte dell'avvocato del locatore che ti chiede di risarcirgli i danni.... e la scusa "io non avevo versato niente" - credimi - non ti servirà a granchè.
Che poi tanto l'agenzia quanto il locatore non intendano perdere tempo e non ti chiedano alcunchè è un'altro discorso...
Non puoi neanche recedere entro 8 giorni non rientrando il rapporto in oggetto tra quelli per i quali è previsto detto diritto.
Quindi NON puoi recedere dal contratto (il recesso deve essere previsto per legge o espressamente convenuto tra le parti) puoi solo scegliere se adempiere o non adempiere: se non adempi ti esponi alla richiesta di danni da parte dell'altro contraente.
Ma poi sei proprio sicuro di avere sottoscritto un preliminare d'affitto e non una proposta d'affitto. l'altra parte ha firmato il contratto? Se non lo avesse ancora fatto ( o quantomeno non se non ti è stata data comunicazione della sua firma) puoi ancora revocare la proposta. La revoca si può fare fino a quando il contratto non si è perfezionato ed il contratto si perfeziona quando ti viene data conoscenza dell'accettazione. Orbene, se non ti è stata data alcuna comunicazione allora il contratto non si è formato, e se il contratto non si forma perchè revochi l'offerta allora non devi risarcire alcunchè.