Ciao.
La categoria A/3 individua ovviamente un immobile ad uso abitativo dal punto di vista catastale, quindi suppongo che anche dal punto di vista urbanistico l'unità immobiliare in questione abbia la stessa destinazione d'uso.
In questi casi, come ho già avuto modo di spiegare altre volte, i problemi da considerare quindi sono due:
1)- Le caratteristiche urbanistiche ed edilizie dell'unità immobiliare e del fabbricato di cui essa fa parte.
Bisogna dire che questa è la problematica principale, infatti prima di utilizzare come studio professionale una unità per civile abitazione è necessario inoltrare all'Ufficio Tecnico del Comune una richiesta di provvedimento abilitativo, che di solito è una denuncia di inizio attività edilizia per cambio di destinazione d'uso.
Tale pratica, soprattutto se non prevede opere edilizie, dovrebbe poter essere accettata dal Comune (se non vi sono ostacoli previsti dal Piano Regolatore Generale o dal Regolamento Edilizio), ma c'è da tenere conto di un ulteriore fattore: le prescrizioni della licenza edilizia che ha permesso la costruzione dell'edificio di cui l'immobile fa parte (perché suppongo che non sia un immobile a se stante).
La licenza edilizia potrebbe infatti essere stata a suo tempo rilasciata con l'obbligatorietà che tutte le unità immobiliari del fabbricato (e quindi del condominio) fossero destinate ad abitazione o comunque ad uso residenziale e che fossero vietati altri usi.
Lo stesso regolamento di condominio, poi, potrebbe prevedere che nell'edificio di cui fa parte il tuo appartamento non ci possano essere, per delibera dei condomini, unità diverse di quelle ad uso abitativo.
Affittando l'immobile per uso studio professionale senza ottenere il relativo titolo abilitativo per il cambio di destinazione d'uso, ti nascerebbero quindi già due tipi di problemi: quello col condominio, che potrebbe farti causa per obbligarti a riportare l'immobile ad uso abitativo, e quello col Comune che potrebbe sanzionarti pesantemente.
2)- la categoria catastale dell'unità immobiliare.
E' ovvio che, anche dal punto di vista catastale, lo studio professionale debba avere una categoria catastale a ciò congrua, e cioè solo e soltanto A/10.
Dal punto di vista dell'Ufficio del Catasto non dovrebbero esserci problemi all'accetazione del mutamento di categoria, ma purtroppo intervenire soltanto con una denuncia di variazione catastale senza avere ottenuto l'autorizzazione comunale di cui ho parlato sopra (e l'eventuale approvazione del condominio!), rappresenterebbe un'incongruenza tra la destinazione edilizia e quella catastale e renderebbe l'immobile non commerciabile.
C'è un'ultima considerazione da fare: anche se fosse possibile il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile dal punto di vista urbanistico, questo potrebbe però portare ad una diminuzione del valore dell'appartamento in caso di eventuale vendita. Anche questo aspetto quindi è da valutare.
Rimango a disposizione per chiarimenti.
Ciao ciao.