Il recesso da un contratto preliminare di compravendita è sempre possibile (da codice civile) per entrambe le parti. Se, come nel tuo caso, a recedere è il venditore, sarà tenuto a versarti il doppio della caparra. Tu, per contro, puoi intentare contro di lui causa civile per aver subito "danni morale e/o materiali" (ad esempio hai già comprato i mobili per la nuova casa, o hai speso tempo e denaro per ottenere un mutuo, o chessò): chiaro è che una causa civile di questo tipo non ti assicura nulla se non, in un non immediato futuro, ricevere un compenso in denaro.



@ se parli di esecuzione specifica (art. 2932 del codice civile) questa deve essere possibile e non esclusa dal contratto medesimo. Parliamo sempre e comunque di causa giudiziale (tempi esageratamente lunghi per chi, come te, abita provvisoriamente dai suoceri, secondo me) con esito mai certo e impegno di tempo e di denaro notevole.

La tua posizione mi sembra corretta: non è colpa tua se il venditore non sapeva cosa stava vendendo, sarebbe ingiusto ritirarsi accettando la semplice restituzione del doppio della caparra, come se si fosse scherzato.

Intanto, come minimo puoi invocare il risarcimento "maggior danno", per tutti i disagi subiti da te e dalla tua famiglia, l' abitare provvisoriamente con i suoceri, il tempo perso dietro questa casa, il tempo da spendere per trovarne un' altra, spese sostenute ecc. ecc.

Tenendo anche conto del fatto che un terreno, sul quale si possono realizzare 800 metri cubi (266 metri quadri + interrato e sottotetto), può avere un valore significativo, e poterlo acquistare a prezzo pressoché simbolico, configura un ottimo affare.

Potresti pensare di perfezionare l' acquisto, dopo di che cercare una impresa costruttrice interessata, rivendergli terreno e casa e ritrovarti con in mano il denaro per comprare un' altra bella casa, (magari più bella di questa) e anche un po' di risparmi. Oppure trattare con l' impresa una permuta + differenza in denaro, ovvero trovarti con una casa nuova e un po' di soldini senza neanche troppo sbattimento.

In questo caso io mi atterrei scrupolosamente a quanto scritto sul preliminare, come non fosse successo nulla, ovvero entro la scadenza fissata fisserei la data dell'atto, convocherei all'atto la parte venditrice tramite lettera raccomandata e, se non si presenta, farei subito partire un' altra lettera scritta da un avvocato con la "diffida ad adempiere"; in questo modo avrai creato tutti i corretti presupposti per chiedere giudizialmente l' esecuzione del contratto.



Certo, se l' altro fa resistenza i tempi possono diventare lunghi, ma lo saranno per entrambe, neppure lui potrà muovere nulla nel frattempo, e tu hai molte più probabilità di spuntarla. Non può, se non è stupido, non tenerne conto.



Senza dimenticare che, per non infilarsi in una lunga causa civile, potrebbe sempre esserci una via di mezzo: fare a metà del valore stimato del terreno edificabile.

Tu gli dai in più la metà del maggior valore, oppure lui si tiene il terreno e ti vende solo la casa e ti sconta, dal valore della casa la metà del valore del terreno, oppure si tiene tutto restituendoti il doppio della caparra e sempre metà del valore del terreno; in quest'ultimo caso dovrai cercare un' altra casa, ma avrai realizzato un bel guadagno...



Per prima cosa dovresti avere le idee chiare su quale sia il valore commerciale di questo terreno, e poi studiare la migliore strategia.

concordo con gli altri, consigliando di accettare la restituzione della caparra più una cifra uguale a quella da te versata: aggiungo però un particolare. te portando il soggetto in questione in giudizio, potresti trovarti sì a aver diritto di pretendere l'esecuzione del contratto, però tenendo conto della irriconoscibilità bilaterale dell'errore, rischi di non essere tutelabile per quanto riguarda il vantaggio da te indebitamente acquisito con tale contratto. potresti trovarti dunque, secondo il principio enunciato nell'art. 1431 di riconoscibilità dell'errore dalla controparte, in difetto di una ratio che potrebbe portare anche, in casi estremi, a un annullabilità del contratto, in quanto l'errore era determinante (non sarebbe stato sottoscritto in tali termini se fosse stato conosciuto l'errore) essenziale (cioè riguardante un requisito di un elemento fondamentale del contratto, in questo caso la qualità dell'oggetto) e la riconoscibilità da parte della controparte. oppure potresti trovarti con una rettifica del prezzo imposta dal giudice che va a favore della parte venditrice.

detto ciò, comunque credo che tu abbia una buona prospettiva di vittoria in un'eventuale causa civile, in quanto un errore del genere risulta, a mio parere, facilmente riconoscibile, in quanto l'edificabilità di un terreno pubblico è riscontrabile tramite atti pubblici, dunque richiedibili da una parte contraente "di normale diligenza". ma era tanto per farti vedere il lato pericoloso della medaglia di una citazione in giudizio.

ke bisogno avevi di comunicare al proprietario l esito delle tue ricerche.era sufficiente l indicazione dell immobile compra venduto.i piani regolatori cambiano non sono identificativi del terreno e possono cambiare ancora e comunque non obbligano ad edificare.quindi a mio avviso tu hai diritto a l esecuzione del contratto poi si tratta vedi tu se pagarlo 1 po di + o prendere il doppio della caparra.tutto sta nel riuscire a farli capire che lui non è libero di far quello che vuole a tal fine devi attivarti perche sia scritto nei libri che c e 1 contenzioso in altri termini o vende a te o nessuno.secondo me cede

io vedo la sitazione molto complessa e solo un addetto i lavori con tutti i documenti in mano può darti una risposta soddisfacente

il preliminare dichiara una vendita di un terreno agricolo che invece risulta edificabile

già questo potrebbe rendere nullo il contratto senza perdita della caparra da parte del venditore



se il venditore è disposto a restituire il doppio della caparra io accetterei subito oppure concorderei un nuovo prezzo scontando naturalmente il doppio della caparra già versata



andare per vie legali correte il rischio entrambi dei predere capra e cavoli a favore degli avvocati



in bocca al lupo