Domanda:
Doppio accollo mutuo, rischi?
anto972
2014-03-25 04:11:36 UTC
Ciao a tutti.

Devo comprare una nuova casa in costruzione, vendendo la mia.
Il mio appartamento, non si riesce a vendere al prezzo che ho stabilito, di 140K in quanto ho un residuo di mutuo di 134K.
L'agente immobiliare che gestisce la mia vendita mi ha proposto questa soluzione:
- Far fare l'accollo del mutuo all'acquirente (che non riesce a prendere un mutuo perché precario) senza il controllo sul reddito dell'acquirente da parte della banca.
- Siccome, con l'accollo, io non riuscirei a prendere un secondo mutuo, dovrei chiedere al costruttore l'accollo del suo mutuo, senza controlli sul mio reddito da parte della banca (altrimenti la banca, non mi farebbe fare l'accollo)

La cosa non mi convince molto, sembra troppo rischiosa.
L'agente immobiliare dice che se il nuovo acquirente, non paga le rate, a me non succede niente, al limite la banca mette all'asta la casa, il nuovo acquirente la perde ma io sono salvo perché pago il mutuo del costruttore e sono possessore di un altra casa, quindi possono provare a chiedermi di sanare la situazione, ma non costringermi.

E' davvero così? Non ci sono rischi per me, neanche legali o altro tipo, ad esempio, i problemi conseguenti al protesto di un assegno?
Oppure, mi conviene vendere ed estinguere e poi richiedere un nuovo mutuo?

Chi sa darmi una risposta?
Grazie.
Ciao
Tre risposte:
Prophet
2014-03-28 02:11:41 UTC
Il mutuo accollo è la procedura attraverso cui si può ricorrere quando si intende acquistare un immobile su cui già grava un mutuo.

Si tratta di un contratto stipulato tra il mutuatario originale e l'acquirente, il quale si impegna ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state stabilite dal mutuatario e dalla banca.

Esistono anche due tipi di accollo mutuo:

1) L' accollo liberatorio: (conosciuto anche come accollo privativo) comporta che l'accollato perda ogni obbligo verso la banca; in una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà di sola competenza dell'accollante;

2) L' accollo cumulativo: modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l'accollato rimanga vincolato alla banca insieme all'accollante; se quest'ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.

In Italia la legge prevede quindi, che l' accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dal contratto di mutuo.



Quindi il consiglio è NON accollare nessun mutuo.



Good luck
?
2014-03-27 08:46:52 UTC
Ciao,

come scrive l'altro utente, non conviene a nessuno di voi fare l'accollo non liberatorio.

La soluzione migliore è trovare un compratore che acquisti la casa a 140.000 mila in modo da chiudere definitivamente il tuo mutuo.

Qui però bisogna fare delle considerazioni sulla reale possibilità di vendita della tua casa a questa cifra.

Non so come sia ma il tuo immobile, ma azzardo un'ipotesi. Forse 140.000 era il suo valore quando l'hai comprata (dal momento che hai un mutuo residuo pari a quasi la totalità del prezzo di vendita), e ora i prezzi si sono abbassati. Quindi potrà essere un po' un'utopia prendere quei soldi che chiedi e fare il nuovo acquisto dal costruttore.

Di conseguenza, se vedi che non ricevi offerte da un po', oppure non ne ricevi al prezzo richiesto (ma a un prezzo più basso del mutuo residuo), forse è meglio soprassedere e aspettare tempi migliori, così eviti di perdere tempo.

Saluti
zamaxx
2014-03-25 20:35:15 UTC
I rischi ci sono, eccome!!!!



Quelli che ti hanno spiegato, nei quali il debitore originario (chi ha fatto il mutuo) trasferisce il debito ad un terzo soggeto senza il preventivo assenso del creditore (nel caso la Banca), si chiamano "accolli non liberatori".

Sono legalmente validi ma non liberano il debitore originario nel caso quello subentrato non rispetti i termini del contratto.



In pratica se l'acquirente "precario" ad un certo punto non riesce più a pagare le rate del mutuo, la Banca viene a chiedere il pagamento a te e solo dopo aver espletato tutte le pratiche legali nei tuoi confronti (revocandoti e iscrivendo ipoteca sulle tue proprietà immobiliari), avvia l'iter per mettere all'asta l'immobile.



Estensivamente se tu ti accolli il mutuo del costruttore e ad un certo punto smetti di pagare le rate, la Banca può rivolgersi al costruttore.





Dalla descrizione che fai dei soggetti è evidente che un "accollo liberatorio", quello cioè dove il debitore originario non ha più nessun obbligo nei confronti della Banca che ha accettato la sua liberazione prendendo il nuovo soggetto come nuovo debitore, non passerebbe.


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