Ciao, prima di tutto una premessa che credo possa tranquillizzarti: esiste un'operazione che si chiama SURROGA (e per effetto della legge Bersani è gratuita) che ti permette di CAMBIARE TASSO, BANCA ecc quando vuoi. Come cambiare operatore telefonico, per intenderci. Detto questo, ritengo comunque corretto voler fare la scelta migliore oggi ma sappi che domani potrai cambiare tasso (da variabile a fisso o viceversa) quando lo riterrai opportuno grazie alla surroga.

Aggiungo anche che durante la vita di un mutuo di 25-30 anni è assai probabile che tu richieda una surroga perchè il mercato finanziario cambia: ciò che conviene oggi probabilmente non converrà più domani!

Quindi quando chiedi se il tasso variabile è sicuro, immagino che la tua paura sia quella di un'improvvisa impennata dei tassi, giusto? Premesso che gli analisti prevedono qualche rialzo ma non certo un'impennata, avrai a disposizione la surroga che in quel momento ti darà la possibilità di cambiare.



Ora, rispetto a cosa sia meglio PER TE è difficile dirlo senza sapere nulla rispetto al tuo reddito, alle tue necessità ecc.



Io in linea teorica sceglierei un tasso variabile perchè costa meno, magari con l'opzione di poter passare al fisso; in tal modo ti metti al riparo da eventuali aumenti.

Inoltre il variabile è sempre al passo con il costo della vita quindi, vista la crisi in cui ci troviamo, credo tu possa stare tranquillo da eventuali bruschi aumenti.



Inoltre, parli di rate e fai riferimento solo al tasso fisso e variabile. Ti sei informato anche sullo SPREAD? Cambia da banca a banca ed esso può contribuire a gonfiare gli interessi sulla tua rata. Ti mando alcuni link che ti spiegano in parole semplici cosa sia lo spread (è importantissimo saperlo se si è alle prese con la richiesta di mutuo):

"Conoscere lo spread del mutuo per capire il tasso d'interesse" http://www.mutuo-100.it/news/article/conoscere-lo-spread-del-mutuo-per-capire-il-tasso-d-interesse



"Spread mutuo: un parametro importante" http://www.mutuo-100.it/news/article/spread-mutuo-un-parametro-importante



Quindi, riassumendo: ti consiglio un variabile magari con l'opzione di passare al fisso ma ricordati di valutare anche lo spread che la banca che ti ha fatto i preventivi che citi ti applica perchè ogni banca applica il suo spread (lo spread è sostanzialmente il guadagno della banca quindi occhio!!!).



Infine, ricordati che hai sempre il diritto di surroga. Qui trovi meglio spiegata che cosa sia http://www.mutuo-100.it/section/tipi-di-mutuo/mutuo-surroga



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Ciao, non è come dici, credo tu abbia un pò di confusione. provo a chiarirti le idee.



Allora, nel mutuo con CAP (si scrive così!) tu paghi un tasso variabile ma hai una soglia massima prestabilita in sede contrattuale, il cosidetto tetto massimo. Ma la quantità di rate resta sempre la medesima, non possono aumentarti le rate, ok?

E' chiaro che detto così sembra perfetto, in realtà valutalo bene perchè oggi il CAP è altino e non per tutti può essere la scelta migliore. Ti mando questo articoletto da leggere se stai riflettendo sul mutuo con cap, ti aiuterà a capire:

"Mutuo con cap: più richieste ma più alto il tetto massimo" http://www.mutuo-100.it/news/article/mutuo-con-cap-piu-richieste-ma-piu-alto-il-tetto-massimo



La formula invece in cui possono aumentare la quantità di rate è il MUTUO A RATA FISSA O COSTANTE. Si tratta sempre di un tasso variabile: quando l'Euribor scende, diminuisce la durata del mutuo (e quindi il numero di rate da pagare), viceversa quando l'Euribor sale. Anche questa è una buona tipologia in un momento come quello odierno in cui l'Euribor è basso MA fatti consigliare da un consulente esperto per capire se può essere congeniale per la TUA situazione, che non sarà mai uguale a quella di nessun altro! Qui trovi maggiori info su questa tipologia di mutuo http://www.mutuo-100.it/section/tipi-di-mutuo/mutuo-a-rata-costante-o-fissa



Io ti consiglio il supporto degli esperti Mutuo 100, sono veri professionisti e scegliere un buon mutuo è importante visto che lo pagherai per 30 anni della tua vita...qui puoi richiedere loro un preventivo http://www.mutuo-100.it/section/preventivo-mutuo



Spero di averti chiarito un pò le idee, nel caso continua pure a chiedere che sono qui!

Ciao Daniele,



concordo con quanto scritto da Manu7ch, in più però ti vorrei segnalare la presenza di mutui a tasso variabile con tetto massimo (o con CAP).



Come puoi leggere anche su:



http://www.passionerisparmio.it/mutui-tasso-variabile-con-cap-tetto-massimo/



si tratta di un mutuo a tasso variabile con uno spread leggermente più alto rispetto al tasso variabile puro, ma che non potrà mai superare il valore del tetto massimo fissato dalla banca al momento del rogito (attualmente ha valori tipici intorno al 5,50%).



Quindi quando i tassi aumentano anche la tua rata aumenterà ma fino ad un certo valore massimo, quando invece i tassi diminuiranno sotto il valore del CAP allora la tua rata riprenderà a scendere.



Valuta tu se è il caso o meno, tuttavia quando si sceglie il tasso variabile puro si deve esser pronti a sostenere una rata alta almeno quanto il tasso fisso proposto (nel tuo caso 741 euro).



Spero di essere stato chiaro.

Ciao e in bocca al lupo !



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Daniele, non è così come credi: il tasso variabile con CAP non fa allungare la durata delle rate ! Il "prezzo" da pagare è solamente uno spread più alto rispetto al tasso variabile puro e normalmente il "tetto massimo" è superiore di qualche punto percentuale rispetto ad un tasso fisso. Quindi non c'è molto rischio !



Se segui il link che ti ho segnalato vedi che ci sono anche degli esempi concreti:



http://www.passionerisparmio.it/mutui-tasso-variabile-con-cap-tetto-massimo/



Ciao e buona giornata!

oggi è decisamente avere un mutuo a tasso variabile visto che l'euribor è intorno al a million,4% mentre un irs (a 10 anni in keeping with esempio) è circa 2 punti percentuali in più. ma il problema su un muutuo non è tanto quanto è oggi un tasso ma capire come si evolveranno nel futuro. se oggi faccio un mutuo a tasso variabile di sicuro le top fee pago meno che un tasso fisso. ma tra 5 anni? il tasso fisso rimane fisso e questo è evidente. ma il tasso variabile è di più o di meno? e questo non lo possiamo sapere perchè le previsioni, quelle serie, sono al massimo di 2 - 3 anni. a 5 anni nessuno te lo sa dire. a 20 poi.... oggi sappiamo che i tassi variabili stanno aumentando. verso positive anno saremo quasi al 2 e poi a positive 2012 si parla di un 2,5% circa. ma poi? boh!!! io sono nelll'theory che nel lungo periodo (e quando parlo di lungo periodo parlo di circa 20 anni) sia sempre preferibile un mutuo a tasso variabile perchè mediamente, nelle oscillazione dei tassi si riesce a spuntare qualche decimo di punto. Però bisogna essere consapevoli che ci possono essere periodi durante i quali un part of expertise rialzo penalizza. piuttosto oggi sceglierei formule di tassi misti. non so un tasos variabile in keeping with 2 anni che poi diventa fisso. questo perchè sfrutto adesso un tasso più basso e poi fermo l. a. rata advert un certo livello. però siamo sempre lì. l. a. palla di vetro non ce l'ha nessuno.

Se è un mutuo a 10 anni potresti tentar la via del tasso variabile (vista la bella differenza), se il mutuo è a 20 o 30 anni io non mi fiderei del tasso variabile sinceramente, ma questa è una decisione che devi prendere tu e dipende totalmente dalla tua propensione al rischio. Con i parametri europei i tassi sono abbastanza rigidi e non dovrebbero aumentare più di tanto di anno in anno, però chi può esserne certo? Una cosa è certa, la rata al 99% andrà ad aumentare di anno in anno se sceglierai il tasso variabile (il problema è capire di quanto aumenterà).

Le banche fissano l'ammontare della rata a tasso variabile (e anche di quella a tasso fisso) in base alle previsioni sulle oscillazioni future dei tassi di interesse. I tassi di interesse si adeguano e aumentano in base all'inflazione. Se aumenta l'inflazione aumenta anche il tuo stipendio. Se per esempio oggi guadagni 1500 euro e hai una rata di 500 euro, vuol dire che se tra 20 anni il tuo stipendio sarà 3000 euro (aumenta nel tempo con l'inflazione) la rata sarà di un importo pari a 1000 euro, cioè praticamente il tuo potere d'acquisto sarà lo stesso, non cambia nulla. Le banche non regalano nulla, se oggi hanno fissato una rata di un importo inferiore di 200 euro col tasso variabile rispetto a quello fisso è perchè sanno già che tra qualche anno i tassi aumenteranno e tu pagherai una rata maggiore di quella fissata oggi per il tasso fisso. E' un cane che si morde la coda, impossibile capire quale delle due soluzioni sia la migliore. Se sceglierai il tasso fisso però ti togli il dente, sai che paghi quello per tutto il tempo punto e basta. A te la decisione.

Premesso che oggi siamo a dei livelli di tasso buoni (bassi), non super/ottimi ma comunque molto buoni, e che puoi sempre "cambiare strada in corsa", le alternarnative per semplificare sono:



fisso - il tasso sarà sempre lo stesso, la rata piano piano scenderà, poichè la cifra che paghi è fatta di capitale (pochissimo all'inizio) + interessi (tantissimi all'inizio), e gli interessi saranno sul valore totale che pian piano scenderà.

Quindi diciamo che oggi ti costa di più, ma domani sarai più tranquillo (e saprai sempre il valore del tuo tasso). Inoltre il fisso al momento è piuttosto conveniente, perchè i valori attuali di riferimento sono bassi, di conseguenza anche il calcolo che ti fanno sarà "basso".

- col fisso non ci pensi più e pensi di pagarlo fino alla fine.



varibile - varia a seconda del tasso, che se oggi è sul 2% (per fissarne uno di riferimento), tra 15 anni potrebbe anche essere al 9% o al 15% o al 3%. Questo non si sa.

Posso però dirti che nel 2008 era al 5% circa, ora è al 2% circa (ed è buono, ottimo) e mio zio 20/30 anni fa l'aveva avuto tra il 10 e il 14% per diversi anni.

- col variabile oggi non è un salasso e se va bene rimarrà basso (poco probabile nel corso di 30 anni), se va male valuterai come/se cambiare, intanto "ti sarai portato avanti" e magari potrai estinguerlo prima perchè nel frattempo avrai da parte dei soldi.



variabile col tetto rata - La rata è fissa (diciamo 500). Se aumentano i tassi, tu stai pagando di meno rispetto al mercato (che sarebbe diciamo 600), ma si allungherà il tempo. Se i tassi diminuiscono (poco probabile) tu stai pagando di più (paghi sempre 500 invece delle ipotetiche 400) equindi finirai prima, perchè avrai già dato i soldi.

- col variabile rata fissa pagherai sempre la stessa cifra e deciderai tu se fare delle valutazioni più avanti o lasciarlo così fino alla fine.



PS

ASSOLUTAMENTE non farti fregare dai contratti SWAP/IRS che associano ai mutui variabili. Ti dicono "sa è condizione necessaria per il mutuo..." Beh tu digli che allora non ti interessa il loro mutuo.

Li chiamano assicurazioni, ma sono dei derivati. Ti raccontano che la rata è sempre la stessa, bla bla bla, ma è la stessa del doppio, quindi ci perdi un sacco e la penale x uscirne è una follia!

E beh ... il problema è appunto capire di quanto aumenterà la rata con questo tasso variabile ... considera che ci sono anche gli swap (o meglio nel tuo caso gl' IRS).



Ciao

variabile = rischioso